Ich will ein Haus bauen, wie fange ich an?

Eine Schritt für Schritt Anleitung zum Hausbau – Für alle, die Ihr Ziel gern systematisch erreichen

Gute Rezepte sind Gold wert.

Ich verrate Dir hier mein Rezept für einen erfolgreichen Hausbau.

Dein Vorteil? Du drehst Dich nicht mehr im Kreis.

Außerdem erfährst Du bei welchem Schritt besondere Chancen oder Risiken auf Dich warten.

Dosierungsempfehlung: Einen Schritt pro Tag.

ACHTUNG – DIESER BEITRAG IST NOCH IN ARBEIT –

Einige Schritte fehlen noch, aber Du kannst ja inzwischen schonmal mit den ersten Schritten starten.

Das wird eh ne längere Geschichte.

Also los, wir haben nicht ewig Zeit.

Text: Mario Hermann
Letzte Bearbeitung: 19.10.2020

# Schritt 1: Bauen wir jetzt, oder wie?

Womit beginnt ein gutes Projektmanagement?

Mit einem starken Team.

In dem Falle besteht das Team wahrscheinlich aus Dir und Deinem Schatz. Vielleicht noch ein paar Kindern, die natürlich auch Ihrem Beitrag leisten wollen.

Leider ist nicht jedem klar, dass das oberste Ziel das gemütliche Heim ist, in dem Ihr zufrieden leben könnt.

Das gebaute Haus ist nur die Hülle.

Es nützt ja nix, wenn das Haus super toll wird und Du am Ende allein einziehst.

Wir haben ziemlich früh darüber gesprochen, wer beim Hausbau welche Rolle übernehmen will. Und welche Entscheidungen gemeinsam gefällt werden.

Gerade beim Grundstückskauf haben wir beide Vor- und Nachteile abgewogen. Danach habe ich mich um den Bau gekümmert, meine Frau um die Finanzierung.

Eine klare Rollenteilung hat mehrere Vorteile. Vor allem die Zeitersparnis ist enorm. Und es funktioniert erstaunlich gut, wenn Ihr konkret absprecht, in welchen Fällen der andere einzubeziehen ist. Beispielsweise, dann wenn etwas nicht optimal läuft. Wie bei uns, als der Architekt mit Vertragskündigung gedroht hat. Sonst ist es einfach entspannter, wenn man nicht jedes Detail miteinander abstimmen muss.

Also schau, dass Ihr als Team funktioniert.

# Schritt 2: Lege das Budget fest

Du willst endlich los legen und etwas erreichen.

Verschwende Deine Energie nicht.

Denn gerade wenn Du ein Projekt unbedingt willst, gibt es etwas, dass Dir klar sein sollte:

Es liegt in der Natur des Menschen, manche Tatsachen zu verdrängen.

Das hat oft Vorteile, weil damit Deine Durchsetzungskraft wächst. Das wirst Du beim Hausbau auch brauchen.

Aber nicht jetzt.

Später.

Jetzt brauchen wir erstmal ein solides Fundament. Und da ist die Frage: Wieviel Haus tut Dir gut?

Schließlich gibt es außer dem Haus noch andere Dinge, die das Leben schön machen und die auch ein bisschen Geld kosten. Und glaube mir: Keiner will seinen Lebensstandard einschränken, nur weil er ein Haus gebaut hat.

Wir machen uns langsam warm und beginnen mit 2 Fragen:

2.1 Wieviel Eigenkapital willst Du einbringen?

  • Bilde die Summe über alle Ersparnisse, die Du zum Hausbau einsetzen willst. Also Bausparbuch, Tagesgeldkonten, Genossenschaftsanteile, Edelmetallschätze, die Du im Wald vergraben hast oder Aktien. Bei Aktiendepot´s würde ich immer einen Abschlag von 25% einrechnen. Du weisst warum.
  • Schau welche Altersvorsorge Du für den Hausbau mit nutzen kannst. Ich hab beispielsweise meine Riesterrente mit eingebracht. Vielleicht hast Du ja auch die Möglichkeit über Dein Versorgungswerk etwas einzubringen oder zu beleihen.

2.2 Wie hoch ist Deine maximal mögliche monatliche Kreditrate?

Wenn mir andere sagen wollen, wie ich mein Geld ausgeben soll, werde ich eklig. Ich kann mich noch genau erinnern, welchen Zauber der Vermieter meiner ersten eigenen Wohnung aufgeführt hat. Die Miete darf nicht höher sein, als 1/3 des monatlichen Haushaltseinkommens. Was geht den das an, hab ich mir gedacht. Ich sag dem ja auch nicht, dass er keinen Porsche fahren darf, bevor er in jede Wohnung Fußbodenheizung eingebaut hat.

Solche Verhältnisse sind der letzte Strohhalm, wenn nichts anderes greifbar ist.

Einfach, weil das Leben so krass unterschiedlich sein kann.

Deshalb ist es geschmeidiger die Summe über diese Punkte zu bilden.

  • Wieviel hast Du in den letzten 2 Jahren im Durchschnitt monatlich gespart?
  •  + Wie hoch ist Dein aktueller Mietanteil, den Du monatlich zahlst?
  •  – Änderung der Fahrtkosten, wenn Du wirklich weit raus ziehst.

Das ist die Basis für Deine maximal mögliche monatliche Kreditrate.

So einfach.

Jetzt brauchen wir nur noch ein paar weitere Details hinzufügen.

Manchmal passen langfristige Verträge nach einer Zeit einfach nicht mehr zum Lebensstil.

Das kenne ich gut.

Damit Dein Projekt möglichst lange zu Dir passt und Dir alle Freiheit bleibt, stell Dir mal Deine Zukunft vor.

Also konkret: Welche außerplanmäßigen Ereignisse in den nächsten Jahren dazu kommen können.

Beispielsweise:

  • Kinder, Elternzeit, aber auch Studium der Kinder in einer anderen Stadt
  • Gehaltsänderung durch Karriere oder Jobverlust
  • Änderung regelmäßiger zusätzlicher Belastungen, wie Unterhalt für Eltern oder Kinder
  • Erbschaft
  • Notwendige Investitionen, wenn Du selbständig bist

Die Aufzählung ist nur als Inspiration zu verstehen. Du weißt, was ich meine.

Also denk selbst nochmal nach, welche Änderungen in Deinem Leben in den nächsten Jahren so anstehen könnten. Und welchen Einfluss die auf den Hausbau und Finanzierung haben werden.

2.3 Wie kommst Du jetzt zum Gesamtbudget?

Während die meisten Baukostenrechner die Investitionssummen wissen wollen, habe ich einen gefunden, der Anhand der monatlichen Rate den maximal möglichen Auszahlungsbetrag berechnet. Genau das brauchst Du jetzt.

Dieser Auszahlungsbetrag ergibt zusammen mit dem Eigenkapital die MAXIMALEN GESAMTPROJEKTKOSTEN.

Falls Du noch eine Extrarunde drehen willst, die sich lohnt, hab ich einen Tipp für Dich:

Bist Du Dir mit den bisherigen Annahmen unsicher?

Dann verlass Dich nicht auf eine einzelne Summe.

Prognosen über lange Zeiträume können sich schnell mal ändern.

Wenn Du etwas mehr Sicherheit in Deinem Budget willst, dann mußt Du in Szenarien denken.DAs klingt schlimmer als es ist.

Überleg Dir einfach, welche maximalen Gesamtprojektkosten rauskommen, wenn alle Annahmen optimal für Dich laufen (Best-Case-Szenario). Und wiederhole das Ganze indem Du alle Annahmen mit der schlechtesten Entwicklung annimmst (Worst-Case-Szenario).

Was Du davon hast?

Du bekommst nicht ein Ergebnis mit der Illusion von Sicherheit, sondern 3.

Damit hast Du eine viel realistischere Bandbreite.

# Schritt 3: Schätze die Gesamtprojektkosten

Wir versuchens mal. Aber sei Dir bewusst, dass erste Kostenschätzungen auch gut mal 30% daneben liegen können. Trotzdem ist das wichtig, um schnell entscheiden zu können, ob das Hausbau Projekt bei der aktuellen Marktlage wirtschaftlich machbar ist. Für die Schätzung nehmen wir nur die wichtigsten Kostenpositionen.

3.1 Was sagt der Grundstücksmarkt?

Verschaffe Dir einen Überblick am Grundstücksmarkt. Vielleicht findest Du ja schon etwas. Viel wichtiger als gleich das richtige Grundstück zu finden, ist einen Überblick zu den aktuellen Grundstückspreisen zu bekommen. Denn Bodenrichtwerte sind bei der aktuellen Marktlage nur ein erster Anhaltspunkt. Im Leipziger Umland kannst Du davon ausgehen, das aktuelle Grundstücksgeschäfte 30 bis 50% über dem Bodenrichtwert abgeschlossen werden. Für alle, die im Landkreis Leipzig suchen: Hier geht´s zur Bodenrichtwertkarte.

3.2 Wieviel Haus willst Du?

Die durchschnittlichen Baukosten pro qm sind genau der richtige Ausgangspunkt. Wenn Du mehr zu der Kennzahl wissen willst: Hier geht´s zum Blogbeitrag Baukosten pro qm.  Sei Dir aber bewusst, dass das eine statistische Kennzahl ist, die den Durchschnitt über alle Baukosten zum Zeitpunkt des Bauantrags gibt. Egal welche Bauweise, alles wird in einen Topf geschmissen. Für Deine Kalkulation kannst Du 2.000€/qm annehmen.

Wenn Du die Größe von Deinem Traumhaus kennst, kannst Du jetzt ganz einfach die Baukosten schätzen.

3.3 Die Nebenkosten – schlimmer als die Schwiegermutter

Die Baunebenkosten umfassen bestimmt 30 Positionen, die Du aktuell noch gar nicht abschätzen kannst.

Also brauchst Du eine Faustformel.

Mag ich auch nicht, geht aber grade nicht anders. Meiner Erfahrung nach sind 20% des ermittelten Hauspreises ein guter Anhaltspunkt.

Wenn Du die geschätzen Kosten für Grundstück, Haus und Baunebenkosten zusammen nimmst, hast Du einen ersten Eindruck von den Gesamtprojektkosten.

# Schritt 4: Pause – Was, wenn das Budget zum Hausbau nicht reicht?

Es ist zu früh, um einfach zum nächsten Punkt über zu gehen. Wahrscheinlich hast Du längst Dein ermitteltes Budget mit den prognostizierten Gesamtprojektkosten verglichen. Wenn Dein Budget höher ist, kannst Du froh sein.

Wenn Dein Budget geringer ist, wird es schwieriger, vielleicht sogar interessanter.

Denn es gibt immer Möglichkeiten günstiger an etwas zu kommen, wenn Du´s  anders als der Mainstream machst.

Nein, ich meine keine Hausbesetzung.

Als kleine Inspiration ein paar Punkte:

  • Sonderimmobilien mit solider Bausubstanz in Wohngebäude umwandeln (Bahnhäuschen, Gartenhäuschen, Bunker, Windmühlen, Wassertürme etc.)
  • Statt einem Haus ein Tiny House bauen – also Wohnfläche maximal reduzieren.
  • mehrere Tiny House auf gekauften Grundstück aufstellen und vermieten, um damit eigenen Kredit abzuzahlen
  • Ferienwohnung in Haus mit einplanen und Einnahmen zur Kredittilgung nutzen
  • Experimentelle Architektur mit viel Zeit und gutem Planer realisieren – z.B.: Holz-Lehm-Konstruktionen, wenn beides eh da ist …
  • Weiter raus ziehen – Homeoffice braucht nur guten Internetanschluß
  • Gleich ganz in die Pampa ziehen und Selbstversorger werden
  • Sekte gründen und andere für sich arbeiten lassen (Nicht ernst gemeint)
  • gebrauchtes Haus mit niedrigem Standard kaufen
  • bau ein Low Budget Haus – Und verrate mir den Planer, der sowas mitmacht…

Da geht einiges, wenn Du Dich von Luxusansprüchen trennst…

Kreativität und Mut gewinnt.

Also denk nach!

# Schritt 5: Grundstückssuche – Was ist eigentlich noch normal?

Nicht´s.

Es herrscht ein Verkäufermarkt. Es gibt also mehr Nachfrage als Angebote.

Da ist quasi alles möglich. Kleines Beispiel aus meiner Nachbarschaft gefällig?

Ein Grundstück mit ca. 2.300qm wird im Februar 2016 für 90.000€ [39 € pro qm] verkauft. Im November 2016 wird es wieder angeboten für 150.000€ [65 € pro qm]. Im Dezember 2016 war das Angebot wieder verschwunden.

Der Bodenrichtwert ist mittlerweile bei 85€ pro qm. Angebote gibt es kaum und wenn, dann zwischen 120 und 400€ pro qm.

Einfach irre.

Wenn Du Deine Grundstückssuche beschleunigen willst, hab ich hier einen Beitrag für Dich.

Hier nur das Wichtigste:

Welche Eigenschaften muß das baureife Grundstück haben?

Gerade bei einem geringen Angebot an Grundstücken und hohen Preisen kommen Grundstücksbesitzer immer wieder auf die wildesten Ideen. In meiner Nähe gibt es zum Beispiel ein Angebot, bei dem der Verkäufer „nur“ 10% mehr will, als der Bodenrichtwert hergibt.

Klingt verlockend, also auf zur Objektbesichtigung!

Auf dem Grunstück gegenüber steht ein fast schon herrschaftliches Wochenendhäuschen. Die Grundstücke sehen fast alle gleich aus. Viel Platz, alter Baumbestand, ehemalige oder andauernde Nutzung als Wochenendgrundstück oder EFH.

Eigentlich ein verlockendes Angebot. Aber eine Falle!

Denn das Grundstück ist nicht bebaubar. Es ist ein Grundstück im Außenbereich!!! Und die werden in der Regel mit einem erheblichen
Abschlag gehandelt. Der Preis für Grundstücke im Außenbereich liegt eher so bei 1 bis 10 statt 70 € pro qm.

Auch schön.

Aber das Grundstück für Dein Hausbau Projekt muß folgende Kriterien erfüllen:

Besteht auf dem Grundstück Baurecht?

Dein Grundstück sollte in jedem Fall im Innenbereich liegen. Im Außenbereich, also §35 BauGB sind keine Wohngebäude erlaubt. Ob das so ist, erfährst Du auf dem Bauamt der Gemeinde. Außenbereich ist eine Fläche, die außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Tolle Definition. Deshalb gibt es auch einen Haufen Rechtsstreitigkeiten, die sich alle um diese Definition drehen. Denn auch größere, unbebaute Flächen, die von Wohnbebauung umgeben sind, sind regelmäßig nicht im Zusammenhang bebaut. Das letzte Grundstück für das ich mich interessiert habe, war ein Teil von ca. 10.000 qm, runderum Grundstücke mit Einfamilienhäusern und trotzdem im Außenbereich!!!

Wenn Dein Grundstück im Innenbereich liegt, ist der manchmal nicht beplant. Für Fachleute sind das dann §34 BauGB Grundstücke. Das kann ein Vorteil sein, weil Du dann die Dachform, Fassade und Farben frei wählen kannst. Wenn Du ein Haus auf einem §34 Grundstück bauen willst, solltest Du mindestens den Flächennutzungsplan einsehen. Darin muß die Nutzung des Grundstücks für Wohnbauzwecke ausgewiesen sein, sonst darfst Du nicht bauen.

In den meisten Fällen wird aber ein B-Plan, also Bebauungsplan vorliegen, der viele planerische Vorgaben beinhaltet. Den B-Plan schaust Du Dir am Besten in Ruhe bei der Gemeinde an. Manchmal ergeben sich dabei auch gute Gespräche mit Hintergrundinfos zu dem Gebiet. Bei uns freuen sich die Sachbearbeiter tatsächlich, wenn mal jemand vorbei kommt… Wenn Du vorher die Behörden einer Großstadt gewöhnt bist, hältst Du das gar nicht mehr für möglich.

Ist das Grundstück erschlossen?

Grundstücke, die nach §34 oder B-Plan bebaubar sind, sind regelmäßig auch erschlossen. Zumindest liegen die Medien an der Strasse an. Es soll aber auch schon Fälle gegeben haben, die nicht erschlossen waren, obwohl Sie im neuen Baugebiet lagen. Einfach weil das letzte Grundstück zu weit vom nächsten Löschwasserhydranten entfernt war.

Zu checken ist also die Erschließung von:

  • Trinkwasser,
  • Abwasser,
  • Strom,
  • Telekom / Glasfaser,
  • was oft vergessen wird: Löschwasser
  • und wenn Du willst: Gas

Auskünfte dazu erhältst Du bei den Versorgern. Wenn Du schnell sein mußt, weil das Traumgrundstück morgen schon weg sein kann, dann würde ich vor Ort erstmal genau schauen. Wenn Dein Grundstück vorher als Garten genutzt wurde, sind Strom und Wasser oft schon angeschlossen. Und für die anderen Medien kannst ja auch mal den Nachbar fragen.

Ich wünsch Dir viel Glück bei der Grundstücksjagd!

Ich lass mich nicht gern hetzen, aber hier entscheiden manchmal wenige Stunden.

# Schritt 6: Welches Haus passt zu mir?

Nein, wir schauen noch nicht nach konkreten Anbietern. Hab ich zwar bei meinem Hausbau auch so gemacht, aber wenn Du ein Haus bau en willst, dass perfekt zu Dir passt, dann kommt erstmal etwas anderes.

Die Entscheidung wie Du Dein Haus bauen willst. Was am Besten zu Dir passt, erfährst Du in meinem Beitrag: Welches Haus passt zu mir.

Entscheide Dich, wer Du sein willst:

  • Massivhaustraditionalist,
  • Fertighauspragmatiker oder
  • Architektenhausverehrer

Darüber darfst Du schon eine Weile nachdenken. Der Unterschied liegt auf den ersten Blick in dem fertige Haus, das Du erwarten darfst.

Viel wichtiger ist aber:

Der Projektverlauf ist völlig verschieden.

Fazit

Die Seite ist noch nicht fertig.

Dafür kannst Du den Inhalt mitbestimmen!

Also hau in die Tasten und schreib mir einen Kommentar.

Bleib neugierig.

Dein Mario