DIE BAUKOSTEN FÜR´S EINFAMILIENHAUS

Für alle, die tiefer eintauchen wollen.

„Nie war es billiger ein Haus zu Bauen!“

Sagte mein Banker bei den Finanzierungsgesprächen 2017.

Heute sagen alle: „Selbstgenutzte Immobilien sind eine sichere Investition, wenn Inflation droht.“

Das fatale an solchen Aussagen?

Es scheint als wäre die Gelegenheit zum Hausbau günstig.

Ist das so?

Lass uns etwas in die Statistik eintauchen.

Und schauen, was Bauherren mitnehmen können.

Text: Mario Hermann
Letzte Bearbeitung: 5.10.2021

DIE HISTORISCHE ENTWICKLUNG DER BAUKOSTEN

Seit Beginn der Niedrigzinsphase, steigen die Baukosten kontinuierlich um 3 bis 5% pro Jahr.

Ende der 70´er oder Anfang der 90´er Jahre gab es auch schonmal Preissteigerungen von über 10% pro Jahr.

Die Baupreisentwicklung kannst Du nicht beeinflussen.

Also nur „nice to know“.

Baukosten historisch
Kostenentwicklung der Baukosten pro qm im Hausbau 1968 bis 2019 Quelle: Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2018): Baugenehmigungen  / Baufertigstellungen Baukosten  –  Lange Reihen zum Teil ab 19 62,  download 07.05.2017 Ab 2016 fortgeführt mit Preisindex Baukosten, Preise bis Mai 2021. Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) (2021): Preisindizes für die Bauwirtschaft – Juni 2021, download 30.8.2021.
CHARTHINWEIS: Dargestellt sind die durchschnittlichen Baukosten pro qm Wohnfläche zum Zeitpunkt der Genehmigung. Das sind also geplante Kosten, die beim Bauantrag übermittelt werden. Die tatsächlichen Kosten sind oft höher.

Die Frage ist:

SOLLTE MAN MIT DEM HAUSBAU WARTEN BIS DIE PREISE WIEDER FALLEN?

Schließlich gab es um die 2000ér schonmal Preisminderungen.

Aber hey, was glaubst Du wieviel Zeit bis dahin vergehen wird?

In den nächsten 10 Jahren wird es keine Preisminderungen geben.

Meine Lebenszeit ist mir einfach zu kurz für solche passiven Spekulationen.

Ich mach lieber aktiv was gegen hohe Baupreise.

WAS BRINGT DIR DER BAUPREISINDEX?

Der Baupreisindex zeigt die allgemeine Tendenz.

Dieser Durchschnitt bringt Dir aber konkret für Dein Projekt nicht so viel, weil sämtliche Häuser zusammen betrachtet werden.

Alles in einem Topf geschmissen und zerkocht.

Der Durchschnitt ist ungefähr so anregend, wie pürierter Brei für den Nachwuchs.

Ich mag eher ein Porterhouse Steak, Dry aged, 5cm dick mit Thymianbutter.

Die wertvollen Informationen sind meistens in Details verborgen.

Also lass uns mal anpirschen und schauen, was hinter dem Durchschnitt steckt.

WIE STARK SCHWANKEN DIE BAUKOSTEN?

Was würdest Du sagen, wenn Du mit Deinem Budget statt einem, zwei Häuser bauen könntest?

Als Beispiel nehmen wir mal Häuser, die Anfang 2016 mit Architekten gebaut wurden.

Hier schwanken die Kosten zwischen 1.100 und 2.700 € pro Quadratmeter Wohnfläche.

Du siehst: Hinter einem Durchschnitt von 1.710 €/m² steckt eine ganze Welt von Möglichkeiten.

Es gibt also eine erhebliche Bandbreite.

Dargestellt sind die Durchschnittskosten für den Bruttorauminhalt (BRI), die Bruttogeschoßfläche (BGF) und die Nutzfläche (NUF).

Am Besten, Du orientiert Dich am mittleren Balken.

Denn für Einfamilienhäuser mit normalen Raumhöhen um die 2,70m sind die Kosten pro qm Bruttogeschoßfläche ein guter Vergleich.

Haus Baukosten Bandbreite
Durchschnittspreise Ein- und Zweifamilienhäuser mittlerer Standard, unterkellert, im 1.Quartal 2016 Quelle: Baukosteninformationszentrum (Hrsg.) (2016): Musterseiten für Downloaddaten, download 07.05.2017.

BAUKOSTEN SCHWANKEN NATÜRLICH AUCH REGIONAL

Im Norden darfst Du im ländlichen Raum mit einem Abschlag von bis zu 15% rechnen. In den Ballungszentren und im Süden musst Du hingegen mit einem Aufschlag von bis zu 45% rechnen. So war´s zumindest 2016. Aktuell sind die Aufschläge um Ballungszentren wie München oder Hamburg wohl noch größer.

Haus Baukosten Regional
Regionale Preisunterschiede 2016 Quelle: BKI Regionalfaktoren

Jetzt hast Du einen Eindruck von den Baukosten.

Aber was Du für Dein Projekt wirklich brauchst, sind die Gesamtprojektkosten!

Weil der Hausbau eben nicht alles ist.

Und weil Dir keiner das Gesamtprojekt optimiert.

DIE GESAMTPROJEKTKOSTEN IM PROJEKT BAUMIN

Willst Du mal einen Blick auf alle Kostengruppen werfen, die zum Hausbau dazu gehören?

Zur groben Orientierung hier die Kostenanteile von meinem Hausbau (Zwischenstand).

 Kostengruppe Anteil
100 Grundstück 23%
200 Herrichten und Erschließen 4%
300 Bauwerk Baukonstruktion 42%
400 Bauwerk Bautechnik 10%
500 Außenanlagen 9%
600 Ausstattung und Kunstwerke 2%
700 Baunebenkosten 9%

Vorsicht: Die „Baukosten“ umfassen nur die Kostengruppen 300 und 400!

Also gerade mal die Hälfte der Gesamtprojektkosten!

Du willst mehr zu Kostengruppen wissen? Dann hier lang.

Ups … die Finanzierungskosten fehlen ja auch noch

Die Finanzierungskosten lassen Bauherren gern unbeachtet. Ja, die Zinsen sind aktuell tatsächlich unschlagbar günstig.

Ein kurzer Blick auf die Finanzierungskosten zeigt das Potential:

Dargestellt ist ein Annuitätendarlehen inclusive vollständiger Tilgung innerhalb von 20 Jahren.

Zinsen in T€ 1,5% 2% 2,5% 3% 3,5% 4% 4,5% 5%
Darlehen 150 T€ 25 34 43 52 61 71 81 91
Darlehen 200 T€ 33 45 57 67 82 94 108 121
Darlehen 250 T€ 41 56 71 87 102 118 135 152
Darlehen 300 T€ 50 67 85 104 123 142 162 182
Darlehen 350 T€ 58 79 100 121 143 166 189 212
Darlehen 400 T€ 66 90 114 138 163 189 215 242

So haben sich die Gesamtprojektkosten beim Hausbau in den letzen Jahren entwickelt

Die Vorteile der geringen Finanzierungskosten (violett) sind ganz nett.

Tatsächlich werden diese aber duch die gestiegenen Grundstückspreise (oliv) und Baukosten (helloliv) überkompensiert.

Und was heisst das?

Bauen ist teuer.

Der Niedrigzinsvorteil ist nicht mehr viel wert, wenn Du durch hohe Grundstücks- und Baupreise einen erhöhten Finanzierungsbedarf hast.

Hausbau Gesamtkosten 2021
Baupreisindex für Wohngebäude incl. Umsatzsteuer und Baulandpreisindex, Quelle: Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2021): Preisindizes für die Bauwirtschaft bis Mai 2021,  download 20.08.2021; Entwicklung der Bauzinsen der letzten 5 Jahre

Solange die EZB mit Ihrer Niedrigzinzpolitik die Finanzierungskosten gering hält, werden die Grundstücks- und Baupreise weiter steigen.

Umso mehr lohnt es sich, beim Hausbau Sparstrategien anzuwenden, die zeitlos sind.

Wie das möglich ist, erfährst Du in meinem eBook: So habe ich beim Hausbau 80.000€ gespart.

Denn für Bauherren ist es das Wichtigste die richtigen Informationen zu finden und sich nicht durch plakative Sprüche der Marketingaffen einlullen zu lassen.

Bleib neugierig

Dein Mario

WER SCHREIBT HIER?
Sparen beim Hausbau - Der Macher: Mario Hermann
Hallo, mein Name ist Mario Hermann. Ich bin besessener Bauherr eines Architektenhauses und Gründer von Baumin. Hier zeige ich Bauherren, wie man auch heute noch kostengünstig und solide bauen kann. Dabei hilft mir Kreativität und Pragmatismus. Hin und wieder auch das Studium der Landschaftsarchitektur (Dipl-Ing.) und Wirtschaft (Dipl.-Wirt. Ing.) an der TU Dresden. Planungsbüros kenne ich noch aus dem ersten Berufsleben. Nach 10 Jahren habe ich den Job als Projektleiter bei einer Unternehmensberatung an den Nagel gehängt. Und 2017 meinen Hausbau zum Experiment gemacht.