21 hilfreiche Tipps für Deine Grundstückssuche

Du willst endlich ein günstiges Grundstück finden?

Ich habe kein Grundstück für Dich. Aber nach diesem Artikel wirst Du kreativer an die Grundstückssuche heran gehen.

Vielleicht ist das genau der Unterschied zwischen erfolgreichen Grundstückskäufern und dem Durchschnitt.

Wenn Du eine Frage hast, schreib mir einen Kommentar.

Los geht’s!

Welche 3 Kriterien nutzen Immobilieninvestoren bei der Grundstückssuche?

Lage. Lage. Lage.

Und warum?

Weil gute Lagen Ihren Wert oft überproportional steigern. Der Haken ist nur, dass entsprechende Grundstücke oft auch einen stattlichen Preis haben.

Hier geht es nicht um maximale Rendite. Ich helfe Dir lieber ein passendes Grundstück zu finden. Dein Fundament für eine glückliche Zukunft. Die Kriterien für eine gute Lage tauchen zwar auch auf. Aber in einem anderen Blickwinkel.

Lass uns mal schaun, was ein optimales Grundstück für Dich ist und wo Du es finden kannst.

#1 Wie weit ist Dein Weg zum Arbeitsplatz?

Ich hasse Ressourcenverschwendung.

Noch schlimmer ist regelmäßige Ressourcenverschwendung.

Wenn Du Kosten und Zeit sparen willst, überlege genau wieviel Fahrtweg für Dich noch erträglich ist.

Immerhin fällt dieser täglich an. Wenn Du ein konkretes Grundstück im Blick hast, fahre Deinen künftigen Arbeitsweg ruhig schon mal zur Probe. Besteht das Grundstück den Rush-Hour-Test?

#2 Wie ist die Entfernung zu Kindergarten und Schule?

Noch so ein täglicher Weg. Gerade wenn Du noch keine Kinder hast, solltest Du daran denken. Wenn Du die Kids schon täglich wegbringst, wirst Du automatisch daran denken.

#3 Wie ist die Anbindung an Autobahn und ÖPNV?

Die pure Entfernung zum Arbeitsplatz, Kita oder Schule sagt noch nicht viel. Viel wichtiger ist, wie schnell Du von A nach B kommst.

#4 Wie ist das Datennetz ausgebaut?

Wenn man in der Stadt wohnt, ist man leicht verwöhnt. Die Zeiten von langsamen Internet sind längst vorbei. Deshalb hat man den Punkt auch nicht mehr auf dem Schirm. Liegt Dein Grundstück aber im Umland, kann das noch anders sein.

#5 Wie sieht’s mit der Naherholung aus?

Wie gut kannst Du Dich in der näheren Umgebung erholen? Für mich hat es eine enorme Qualität, wenn ich nicht mit dem Auto fahren muß. Sondern mit dem Rad den Badesee erreiche, oder einen Klettergarten oder den Wald.

#6 Darf es ein bisschen mehr Kultur sein?

Oft muß man sich entscheiden: Entweder einen hohen Erholungswert und ein Leben im Grünen. Oder eben die Vorzüge der Stadt mit seinen kulturellen Angeboten.

#7 Welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es?

Mein letzter Punkt zum großen Thema Infrastruktur.

Ganz einfach: Weil Einkaufsmöglichkeiten bei meiner Grundstückswahl keine Rolle spielen. Wenn ich einen Bäcker zu Fuß erreiche, bin ich zufrieden. Den Wocheneinkauf kann ich gut auf dem Weg nach Hause erledigen. Und wer weiß schon, wieviel stationärer Einzelhandel außerhalb der Stadtzentren in einigen Jahren noch übrig bleibt… Wenn der Onlinehandel weiter so wächst.

Aber entscheide selbst, wie wichtig Dir der Punkt ist.

Jetzt suchst Du Stadtteile oder Gemeinden, die Dir das bieten, was Du willst.

Ein Grundstück zu suchen ist ein bisschen wie Pilze suchen: Am Besten Du gehst dahin wo noch Keiner war. Oder Du nimmst die, die Andere achtlos stehen lassen. Manchmal sind echte Leckerbissen dabei.

Wo lohnt sich die Grundstückssuche?

#8 Das Grundstück vom Immobilienportal

Hier gibt es immer noch das größte Angebot. Aber wenn Du nur mal zwischendurch schaust, wirst Du vor allem die Grundtücke mit überzogenen Preisen finden. Die, die Keiner haben will.

Einzige Chance: Du bist bei neuen Angeboten richtig schnell.

Dazu brauchst Du einen Suchauftrag, der Dich per Mail informiert, wenn ein neues Angebot verfügbar ist. Gibt es ein neues Angebot, solltest Du sofort den Verkäufer kontaktieren, um ein umfassendes Expose bitten und einen gemeinsamen Vororttermin ausmachen.

Mir ist es zweimal passiert, dass ich eine Stunde nach Veröffentlichung des Angebots angerufen habe und der Makler schon keine Interessenten mehr angenommen hat.

Besser, Du kennst noch Alternativen.

Aber wo kann man noch schaun?

#9 Das Grundstück von der Gemeinde

Städte und Gemeinden haben oft einen erheblichen Anteil der Gemeindefläche in eigenem Besitz. Wald, Acker, Wiesen und auch Bauland.

Beim Liegenschaftsamt kannst Du erfahren, ob aktuell Flächen zum Verkauf stehen. Die Verkaufsbedingungen sind recht unterschiedlich und oft an die Entwicklungsziele der Gemeinde gebunden. Teilweise werden junge Familien bevorzugt. Teilweise werden Grundstücke überhaupt nur an Personen verkauft, die schon mehrere Jahre in der Gemeinde wohnen.

Fragen lohnt sich in jedem Fall.

Wenn die Gemeinde gerade ein neues Baugebiet plant.  Dann hast Du die Chance, Dir als einer der Ersten ein Grundstück zu sichern.

Es kommt übrigens auch vor, dass Gemeindem Grundstücke verkaufen, ohne das ein öffentliches Bieterverfahren stattfindet.

#10 Die Zwangsversteigerung

Auch ein Klassiker. Nur mit einem deutlich kleinerem Angebot. Hab ich auch ausprobiert. Damals noch in dem Irrglauben auf dem Weg kostengünstig an ein Grundstück zu kommen. Tatsächlich ist das aber selten der Fall. Schließlich gibt es genug Investoren, die auf der Suche nach unterbewerteten Immobilien sind. Und ein Grundstück über eine Zwangsversteigerung zu kaufen ist nun wirklich kein Geheimtipp.

Außerdem werden oft Grundstücke mit Bebauung versteigert. Wenn das für Dich auch passen könnte, dann schau mal, welche Objekte demnächst versteigert werden. Beim Justizportal des Bundes und der Länder finden sich alle aktuellen Termine.

In Vorbereitung auf einen Termin solltest Du Dir das Wertgutachten beim Amtsgericht anschauen. Und am Tag der Versteigerung anrufen, ob der Termin tatsächlich stattfindet. Nicht selten wird der er in letzter Minute abgesagt.

#11 Noch mehr Versteigerungen

Die Zwangsversteigerung ist nicht alles. Es gibt auch Auktionshäuser, die sich auf Immobilien spezialisiert haben, beispielsweise:

Vielleicht hast Du hier Glück. Schau einfach mal rein. Wenn das Angebot passt und Du Nervenkitzel magst, dann ist das was für Dich.

Bevor Du an einer Versteigerung teilnimmst ist es gut nach beendeten Auktionen zu schauen. So bekommst Du ein Gefühl, wie sich die Gebote entwickeln können.

#12 Die Kirche verkauft auch Grundstücke – Manchmal.

Das Konzept der Kirche sieht einen Grundstücksverkauf nur selten vor. Die Kirche ist viel mehr für Erbpacht  (juristisch korrekt Erbbaurecht) bekannt. Warum?

Weil man nicht nur eine Pacht zahlt. Sondern nach dem Ende der Pachtzeit das Haus auch gleich mit an den Grundstückseigentümer geht. Dafür sparst Du Dir die Kosten für das Grundstück. Das Modell ist also für Singels ohne Kinderwunsch optimal. Oder man verhandelt noch eine Kaufoption am Ende der Vertragslaufzeit.

#13 Für Individualisten: Bahngrundstücke.

Wenn Du mit dem besonderem Charme klar kommst, kannst Du hier richtige Schnäppchen machen. Die Deutsche Bahn Immobilien versteigert regelmäßig Grundstücke in ganz Deutschland. Für Individualisten lohnt sich ein Blick. Aber Vorsicht: Bahngelände sind oft auch im Altlastenkataster vertreten. Genaueres erfährst Du beim Umweltamt des Landkreises.

#14 Multiplikatoren fragen

Frag die Urgesteine in Deinem Viertel. Die, die alle kennen.

Die Helene zum Beispiel. Wenn es keine Helene gibt, dann halt den Postboten, Schornsteinfeger oder Friseur.

Zeig Dich großzügig. Biete beispielsweise eine Provision von 2.000€ an, falls Du das Grundstück tatsächlich kaufst. Immer noch besser als einem Immobilienmakler 4% zu geben.

#15 Liebe Nachbarn, Ihr wollt es doch auch …

Die Nachbarn von was?

Die Nachbarn von verwahrlosten Grundstücken. Denn die haben ein besonderes Interesse. Immerhin bekommen Sie duchr Dich ein gepflegtes Nachbargrundstück.

Und wenn es keine verwahrlosten Grundstücke gibt. Dann frage ich gern ältere Menschen. Die Meisten freuen sich, wenn Sie um Rat gefragt werden. Und ganz nebenbei erfährt man schonmal die eine oder andere Geschichte zum Viertel.

Grundstücksverkauf hilft Nachbar

Verwildertes Grundstück mit Potential.

#16 Anzeigen – Geht da noch was?

Meine Grundstückssuche hat mit dem Stöbern in Zeitungsanzeigen begonnen.

Ob das heute noch was bringt, kann man nicht sagen. Es kommt halt immer auf das Angebot an. Wenn es ein neues Angebot gibt, muß man so schnell wie möglich sein.

Ich hab mich mal auf eine Anzeige der Wochenendausgabe Samstag 9 Uhr gemeldet. Früher durfte ich nicht. Mein Frau meinte „Das macht man nicht.“ Aber: Schon so früh war ich der 3. auf der Warteliste.

Oder Du schaltest selbst eine Schanzeige, wie: „Junge Familie sucht günstiges Grundstück im Umland.“

Das Geld kannst Du Dir gleich sparen. Besser:

„Grundstück für Hausbau gesucht. guter Preis, schnelle Bezahlung, 2.000 € Provision.“

So meldet sich eher jemand.

Zeitungsanzeigen haben noch einen Wert! Warum?

Es gibt einige ältere Menschen, die Ihr Grundstück ohne Immobilienmakler verkaufen wollen. Zeitungsanzeigen sind Sie gewohnt. Deshalb werden Sie die auch beim Grundstücksverkauf nutzen.

OK, Du hast ein Grundstück gefunden das passen könnte. Was jetzt?

Die nächsten Tipps helfen Dir  das Angebot zu prüfen. Um böse Überraschungen zu vermeinden und sicher zu gehen, das man einen angemessenen Preis zahlt.

#17 Kommst Du mit den Nachbarn klar?

Es sind nicht nur die direkten Nachbarn, die unser Wohlbefinden beeinflussen.

Wenn der Wind „günstig“ steht, kann auch eine Kläranlage in 500m Entfernung noch unerträglich sein. Auch Landwirtschaft oder Futtermittelfabriken stinken manchmal zum Himmel.

Mit erhöhten Staubbelastungen mußt Du bei angrenzenden freien Feldern oder der Autobahn rechnen.

Grundstücke in der Nähe von Hochspannungsmasten sollten auch genau geprüft werden. Elektrische Felder wirken mit Sicherheit auch auf den Menschen.

Weiter mit den Nachbarn die einem die Ruhe nehmen. Wer es nicht gewohnt ist, braucht sicher einige Zeit, um sich an Kirchenglocken zu gewöhnen. Ist eine Disco, der Sportplatz oder die B-Straße nebenan?

Besser, wenn Dein Grundstück von störenden Gerüchen, Staub, Elektrosmog oder Lärm nicht betroffen ist.

Wenn die Nachbarn dann auch noch eher dem gutbürgerlichen Bereich als den Randgruppen zugeordnet werden können und sich in der gleichen Lebensphase befinden, dann ist es optimal.

Dann passt es einfach.

#18 Sind Dir die Naturgewalten wohl gesonnen?

Die Sonne: Wie ist Dein Grundstück ausgerichtet? Wo ist Süden? Gibt es zu viel Schatten?

Die Erde: Wie ist die Geländeneigung? Liegt das Grundstück in einem Erdbebengebiet, wie der Eifel? Oder in einem Senkungsgebiet durch Altbergbau?

Das Wasser: Muß man mit Hochwasser rechnen? Gibt es hohe Grundwasserstände?

Die Luft: Liegt das Grundstück windexponiert oder geschützt?

#19 Wie ist der Geist des Ortes?

Nein, jetzt wird’s nicht übersinnlich. Aber bei guter Architektur wird tatsächlich regelmäßig Bezug darauf genommen.

Der Geist des Ortes oder Genius loci beschreibt die Atmosphäre eines Ortes. Alles, was Deinen Eindruck vom Grundstück ausmacht.

Wichtig ist, dass sich diese Atmosphäre wandelt. Mit der Tageszeit, zwischen einzelnen Wochentagen und im Jahresverlauf.

Es schadet also nicht, das Grundstück vor dem Kauf zu verschiedenen Zeiten zu besuchen.

An einem sonnigen Frühlingstag wirkt ein mit Bäumen bestandenes Grundstück luftig und idyllisch. Während das gleiche Grundstück einige Wochen später durch das massive Laub auch schnell zu dunkel ist.

# 20 Was sagt der B-Plan?

Hier sind grundlegende Festlegungen zur Bebaubarkeit getroffen. Frag einfach beim Baudezernat der Gemeinde.

Dein Grundstück sollte in jedem Fall im Innenbereich liegen. Entweder im beplanten Innenbereich, dann gibt’s einen Bebauungsplan (B-Plan) oder im nicht beplanten Innenbereich nach §34 BauGB.

Im Außenbereich, also §35 BauGB sind keine Wohngebäude erlaubt.

Das sieht man doch, meinst Du? Nee, sag ich Dir!

Wie bei uns gleich um die Ecke: Eine Siedlung von Wochenendhäusern. 2 paralle Straßen, optisch völlig identisch.

Aber eine Straße ist bebaubar nach §34 BauGB und die Andere eben nicht, weil dem Außenbereich nach §35 BauGB zugeordnet.

Aber das merkt man doch? An den Preisen oder zumindest an den Bodenrichtwerten.

Nee, auch nicht immer!

Das vermeintlich günstige Grundstück kann sich so schnell zum Geldgrab entwickeln. Immerhin kostet Bauland ungefähr 10 mal soviel wie Gartenland. Oder mindestens 50 mal soviel, wie eine Wiese im Außenbereich.

#21 Ist Dein Gundstück günstig?

Was ist eigentlich ein günstiges Grundstück?

Das Grundstück, dass am Besten Deine Erwartungen erfüllt. Mit einem Preis, der ins Budget passt.

Aber was ist ein günstiger Preis für ein Grundstück?

Anders als die meissten Dinge, die Du kaufst, ist jedes Grundstück einmalig. Und genau das macht es so schwierig zu sagen, ob das Grundstück nun günstig ist oder nicht.

Es gibt Hilfen, klar. Der Bodenrichtwert gibt zumindest eine grobe Orientierung. Die Daten bekommst Du übrigens meist Online beim Landkreis. Aber nimm den Bodenrichtwert nicht zu ernst.

Warum?

Bei einem kleinen Grundstücksangebot mit steigenden Preisen hat man als Bauherr ständig das Gefühl zuviel zu bezahlen. Das ist aber nur dadurch bedingt, das man sich an vergangenen Preisen orientiert.

Letztes Jahr war der Bodenrichtwert bei 100€/m² aber aktuell gibt’s nur Angebote mit 200€/m². Ist das günstig?

Nein?

Wäre es günstig, wenn Du weißt, dass in 5 Jahren 300€/m² verlangt wird?

Du siehst, dass Dein Referenzpunkt entscheidend Deine Erwartungshaltung bestimmt. Und das kann manchmal suboptimal sein. In der Region Leipzig bekommst Du schon die letzten 3 Jahre keine Grundstücksangebote, die dem Bodenrichtwert nur annähernd entsprechen.

Letztendlich ist es wie mit dem Aktienkauf. Einen günstigen Preis bekommst Du, wenn der Verkäufer die künftige Wertentwicklung unterschätzt.

Fazit

Wenn Du ein günstiges Grundstück kaufen willst, muß einiges passen. Deshalb darf die Suche auch einige Zeit dauern.

Das ist normal.

Ich finde es sogar gut, wenn Du Dir die Zeit nimmst und sorgfältig recherchierst. Immerhin investierst Du viel Geld. Und je länger Du Dich mit dem Thema beschäftigst, desto mehr wird es zu DEINEM PROJEKT.

Bei mir hat es ca. 1 Jahr gedauert bis ich reif für den Grundstückskauf war. Vielleicht schaffst Du es ja mit meinen Tipps auch schneller.

Bleib kreativ und ausdauernd, dann wirst Du Dein Traumgrundstück finden!

Dein Mario

PS: Wie kann ich Dich bei der Grundstückssuche noch besser unterstützen? Schreib mir!

Wie Du mit Deinem Grundriß das Optimale aus Deinem Grundstück heraus holst, erfährst Du hier.

September 2017|3 Kommentare

3 Kommentare

  1. […] Du kannst noch Tipps zur Grundstückssuche gebrauchen? Dann hier entlang. […]

  2. Thomas 29. Mai 2018 um 22:33 Uhr - Antworten

    Hallo Mario,
    Danke für deine Mühen die Tipps hier zu veröffentlichen.
    Ich habe eine Frage bezüglich der Vorgehensweise hinsichtlich Kontaktaufnahme mit den Gemeinden.
    Bekunde ich nur mein Interesse oder schreibe ich eine Art Bewerbung?
    Wer wir sind, was wir machen und warum wir diese Gemeinde gewählt haben.

    Vielen Dank für dein Feedback

    • Mario Hermann 4. Juni 2018 um 16:00 Uhr - Antworten

      Hallo Thomas,
      ich bin zu den üblichen Sprechzeiten einfach mal vorbei gefahren.
      Meiner Erfahrung nach ist der persönliche Kontakt am Besten.
      Bei einem netten Gespräch bekommst Du regelmäßig mehr wertvolle Infos.

      Sei hartnäckig, und Du wirst Erfolg haben!

      LG
      Mario

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