Die Baukosten fürs Einfamilienhaus

„Nie war es billiger ein Haus zu Bauen!“

Sagen die Banken.

Hier erfährst Du die Wahrheit.

So haben sich die Baukosten, Grundstückspreise und Finanzierungskosten  in den vergangenen Jahren entwickelt.

Was bleibt von den vermeintlich günstigen Finanzierungskosten?

So sieht’s wirklich aus.

Text: Mario Hermann
Letzte Bearbeitung: 24.06.2019

Die Baukosten in den letzten 50 Jahren.

Schnell wird klar: Die Baukosten sind gerade nicht so günstig.

Vor allem seit Beginn der Niedrigzinsphase, vor ca. 7 Jahren, steigen die Baukosten wieder kontinuierlich.

Trotzdem brauchen wir uns nicht beklagen. In den 70’er und 80’er Jahren gab es teilweise Preissteigerungen über 10% pro Jahr. Davon sind wir noch weit entfernt.

Dargestellt sind die Durchschnittskosten pro qm Wohnfläche zum Zeitpunkt der Genehmigung. Da die meisten Bauprojekte die geplanten Kosten überschreiten, kann man also noch etwas dazu legen, wenn man die realistischen Werte haben will.

Baukosten Statistik 50 Jahre
Kostenentwicklung im Hausbau 1968 bis 2017 Quelle: Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2018): Baugenehmigungen  / Baufertigstellungen Baukosten  –  Lange Reihen zum Teil ab 19 62, download 07.05.2017 aktualisiert 23.7.2018. Ab 2016 fortgeführt mit Preisindex Baukosten, Preise bis Februar 2019. Quelle: Statistisches Bundesamt (Dstatis) (2019): Preisindizes für die Bauwirtschaft – Februar 2019, download 24.6.2019.

Die Baukostenentwicklung seit 2010

Die Preissteigerung für Neubauten lag vor 2 Jahren noch bei ca, 3% pro Jahr. Im letzten Jahr schon bei 4,4% und in diesem Jahr steuern wir auf 5% zu. Aber es geht auch anders. Du musst nicht vor hohen Baukosten zittern. In meinem neuen eBook verrate ich Dir, wie Du auch heute noch sparen kannst.

Baukostensteigerung letzte Jahre
Preisentwicklung für den Neubau von Wohnbegäuden bis Feburar 2019.  Quelle: Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2019): Preisindizes für die Bauwirtschaft – Feburar 2019, download 25.06.2019

Der Durchschnitt ist aber eigentlich nicht viel wert. Schon weil hier sämtliche Baugewerke zusammen betrachtet sind.

Und dann auch noch sämtliche Häuser. Alles in einem Topf geschmissen und zerkocht.

Der Durchschnitt ist ungefähr so anregend, Wie wenn Deine Frau sagt: „Schatz, es gibt essen.“

Jetzt stell Dir vor, Dein bester Kumpel ruft an und sagt: „Ich hab gestern noch ein T-Bone Steak vom besten Fleischer der Umgebung geholt. Dry aged, 5cm dick. Lass uns heute Abend meinen neuen Grill einweihen!“

Ein kleiner Unterschied, oder?

Lass uns also einen Blick auf die Bandbreite hinter dem Durchschnitt werfen.

In welchem Bereich schwanken die Baukosten eigentlich?

Was würdest Du sagen, wenn Du mit Deinem Budget statt einem, zwei Häuser bauen könntest?

Gut, der Vergleich hinkt etwas, aber schau selbst:

Als Beispiel nehmen wir mal Häuser, die Anfang 2016 mit Architekten gebaut wurden. Hier schwanken die Kosten zwischen 1.100 und 2.700 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Du siehst: Hinter einem Durchschnitt von 1.710 €/m² steckt eine ganze Welt von Möglichkeiten.

Es gibt also eine erhebliche Bandbreite.

Dargestellt sind die Durchschnittskosten für den Bruttorauminhalt (BRI), die Bruttogeschoßfläche (BGF) und die Nutzfläche (NUF). Am Besten, Du orientiert Dich am grauen Balken. Denn für Häuser mit normalen Raumhöhen von ca. 2,70m sind die Kosten pro qm Nutzfläche ein guter Vergleich.

Haus Baukosten Bandbreite
Durchschnittspreise Ein- und Zweifamilienhäuser mittlerer Standard, unterkellert, im 1.Quartal 2016 Quelle: Baukosteninformationszentrum (Hrsg.) (2016): Musterseiten für Downloaddaten, download 07.05.2017.  Weitere Hinweise dazu findest Du beim Baukosteninformationszentrum.

Baukosten schwanken natürlich auch regional

Im Norden darfst Du im ländlichen Raum mit einem Abschlag von bis zu 15% rechnen. In den Ballungszentren und im Süden musst Du hingegen mit einem Aufschlag von bis zu 45% rechnen.

Haus Baukosten Regional
Regionale Preisunterschiede 2016 Quelle: BKI Regionalfaktoren

Jetzt hast Du einen Eindruck von den Baukosten. Was Du aber wirklich brauchst sind die Gesamtprojektkosten!

Die Gesamtprojektkosten im Projekt Baumin

Denn Baukosten sind nicht alles! Willst Du mal einen Blick auf alls Kostengruppen werfen, die zum Hausbau dazu gehören? Zur groben Orientierung hier die Kostenanteile vom Projekt Baumin (Zwischenstand).

 KostengruppeAnteil
100 Grundstück23%
200 Herrichten und Erschließen4%
300 Bauwerk Baukonstruktion42%
400 Bauwerk Bautechnik10%
500 Außenanlagen9%
600 Ausstattung und Kunstwerke2%
700 Baunebenkosten9%

Vorsicht: Die „Baukosten“ umfassen nur die Kostengruppen 300 und 400! Also gerade mal die Hälfte der Gesamtprojektkosten!

Du willst mehr zu Kostengruppen wissen? Dann hier lang.

Ups … die Finanzierungskosten fehlen noch …

Mit den vorgestellten Kostengruppen für das Projekt Hausbau sind wir fast fertig. Für die tatsächlichen Projektkosten, fehlen nur noch die Finanzierungskosten. Die Zinsen sind aktuell tatsächlich unschlagbar günstig.

Ein kurzer Blick auf die Finanzierungskosten: Berechnet mit einem Annuitätendarlehen inclusive vollständiger Tilgung innerhalb von 20 Jahren.

Zinsen in T€1,5%2%2,5%3%3,5%4%4,5%5%
Darlehen 150 T€2534435261718191
Darlehen 200 T€334557678294108121
Darlehen 250 T€41567187102118135152
Darlehen 300 T€506785104123142162182
Darlehen 350 T€5879100121143166189212
Darlehen 400 T€6690114138163189215242

So günstig sind die Baukosten tatsächlich …

Die Vorteile der geringen Finanzierungskosten (violett) werden durch die gestiegenen Baukosten (oliv) und Grundstückspreise (helloliv) vollständig ausgeglichen. Warum?

Die gestiegenen Bau- und Grundstückskosten verursachen einen erhöhten Finanzierungsbedarf. Damit sind die Finanzierungskosten eben doch nicht so gering, wie erwartet. Trotz der sehr niedrigen Zinsen.

Ermittelt man die Gesamtprojektkosten aus Grundstückskosten + Baukosten + Finanzierungskosten sind die Preise in den letzten Jahren nahezu unverändert.

Das zeigt, dass Bauen derzeit nicht pauschal als günstig oder teuer bezeichnet werden kann!

Baukosten sind eben doch nicht sooo günstig.
Die Entwicklung der Hauptkostenblöcke Quelle: Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2016): Baugenehmigungen  / Baufertigstellungen Baukosten  –  Lange Reihen zum Teil ab 19 62, download 07.05.2017. Kaufwerte für Bauland 2000 bis 2015 Quelle: Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2016): Kaufwerte für Bauland – Fachserie 17 Reihe 5, download 10.05.2017. Zinsentwicklung bei Baufinanzierung 2010 bis 2017 Quelle: Interhyp AG (Hrsg.(2017): Zinscharts – Die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung, download 10.05.2017

Und in Zukunft?

Ich bin kein Hellseher, aber ich kann denken. Und jetzt nachdem ich mit dem Hausbau fertig bin, hab ich ne Menge Erfahrungen mit Handwerkern gesammelt. Dazu nur mal die wichtigsten Fakten für Dich.

Wie werden sich die Preise und die Qualität wohl wentwickeln, wenn:

  • Die Zahlen der Handwerker mit Meistertitel kontinuierlich sinken.
  • Das Know How der Handwerker zunehmend durch Bauanleistungen der Hersteller ersetzt wird.
  • Die verbliebenen guten Handwerker die Erfahungen machen, dass zunehmend auch übertrieben hohe Angebote angenommen werden.
  • Oder Bautrupps als Sub-Sub-Sub-Unternehmer die Arbeit machen.
  • Und dann noch die Zinsen weiter so gering bleiben.

Der einzige Lichtblick, den ich sehe, sind neue Konzepte, die modulare Elemente in der Fabrik fertigen und auf der Baustelle nur noch zusammen setzen. Tiny-House-Projekte sind eine andere interessante Strömung. Und die ersten 3-D gedruckten Häuser gibt es übrigens auch schon.

Es bleibt also spannend.

Na, zufrieden mit dem Blick in die Statistik?

Wenigstens wird eins klar: Plakative Sprüche, wie „Bauen war noch nie so günstig.“ sind nicht viel mehr als ein gammliger Köder für willenlose Konsumenten.

Aber auch der Blick in die Statistik hilf nur bedingt.

Wenigstens haben wir gesehen, dass es einen erheblichen Gestaltungsspielraum bei den Kosten gibt.

Wenn Du Lust hast, diesen Spielraum zu nutzen, dann empfehle ich Dir mein eBook: So habe ich beim Hausbau 80.000€ gespart.

So oder so wünsche ich Dir:

Viel Spaß beim Hausbau. Genieße die Zeit!

Dein Mario

So baust Du kostengünstig:

Februar 2017|1 Kommentar

Ein Kommentar

  1. Dominik 2. Mai 2018 um 9:31 Uhr - Antworten

    Toller Artikel. So kann man sich tatsächlich mal von einem Eindruck der Kosten machen, bevor man ein Projekt angeht. Vielen Dank dafür.

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